Der Immobilienkaufprozess in Frankreich bleibt ein langwieriger Prozess, der von einzureichenden Dokumenten, gesetzlichen Fristen und mehreren Vermittlern geprägt ist. Zwischen der Suche nach der Immobilie, der Erstellung des Darlehensantrags, der Sammlung der Gutachten und der Unterschrift beim Notar vergehen mehrere Monate, bevor man die Schlüssel erhält. Die schrittweise Digitalisierung der Verfahren verändert diesen Zeitrahmen, aber nicht alle Schritte schreiten im gleichen Tempo voran.
Digitalisierung beim Notar: Was sich für das Kaufdossier geändert hat
Der am wenigsten sichtbare Aspekt der Beschleunigung der Transaktionen spielt sich in den Notariaten ab. Seit der Gesundheitskrise haben sich die Notare massiv mit elektronischen Signaturlösungen und digitalen Tresoren ausgestattet, wie mehrere Mitteilungen des Conseil supérieur du notariat zwischen 2022 und 2024 berichten.
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Das Einreichen aller Unterlagen online und das Unterzeichnen bestimmter vorbereitender Dokumente aus der Ferne ist mittlerweile in vielen Kanzleien möglich. Die Papier-Rundreisen, die mehrere Wochen zum Zeitplan zwischen dem Vorvertrag und dem Kaufvertrag hinzufügen konnten, werden reduziert. Für einen Käufer bedeutet das, dass das Dossier auch ohne physische Anwesenheit vorankommen kann, vorausgesetzt, er hat seine Dokumente im Voraus vorbereitet.
Allerdings sind nicht alle Dokumente betroffen. Der notarielle Kaufvertrag selbst erfordert in den meisten Fällen nach wie vor eine physische Anwesenheit oder eine notariell beglaubigte Vollmacht. Der Verkaufsversprechen kann hingegen oft elektronisch unterzeichnet werden. Plattformen wie Coupefile Immobilier versuchen, diese administrativen Schritte zu vereinfachen, um die Gesamtdauer der Transaktion zu verkürzen.
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Energieaudits und Immobilienkaufkalender
Die Regeln zu thermischen Durchlässigkeiten verändern direkt den Zeitrahmen bestimmter Transaktionen. Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose (DPE) mit G klassifiziert sind, werden schrittweise für die Vermietung verboten. Die Wohnungen der Klasse F werden folgen.
Für einen Käufer, der eine Investition in Mietobjekte in Betracht zieht, ändert sich die Situation. Eine Immobilie der Klassen F oder G kann auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, aber die notwendigen energetischen Sanierungsarbeiten, um sie wieder konform zu machen, verlängern das Projekt um mehrere Monate, manchmal sogar mehr. Das Gesamtbudget wird dadurch verändert, und der Finanzierungsplan muss diese Kosten von Anfang an einbeziehen.
Für einen Kauf in der Hauptwohnung ist die Auswirkung anders, aber real. Ein ungünstiger DPE wirkt sich auf die Preisverhandlung aus. Die verfügbaren Daten erlauben keine präzise Quantifizierung des durchschnittlichen Preisnachlasses, der je nach lokalen Märkten variiert, aber er stellt einen dokumentierten Verhandlungshebel dar, der von mehreren Immobilienobservatorien bestätigt wird.
Was der Käufer vor dem Angebot überprüfen sollte
- Die Energieklasse der Immobilie und das Datum der Erstellung des DPE, da ein altes Gutachten möglicherweise nicht mehr die aktuellen Kriterien widerspiegelt
- Die Existenz eines obligatorischen Energieaudits für die zum Verkauf stehenden Wohnungen der Klassen F oder G (Pflicht, die schrittweise in Kraft trat)
- Die geschätzten Kosten für die Renovierungsarbeiten, die im Audit aufgeführt sein müssen und die das Gesamtbudget des Projekts direkt beeinflussen
Virtuelle 3D-Besichtigungen und Vorauswahl der Immobilien vor dem Besuch
Virtuelle, immersive Besichtigungen sind kein Gadget mehr, das nur für das Hochpreissegment reserviert ist. Akteure wie Nexity und Bouygues Immobilier kommunizieren seit 2023-2024 über die systematische Nutzung von 3D-Modellen für den Verkauf neuer Wohnungen. Das erklärte Ziel: die Anzahl der notwendigen physischen Besichtigungen zu reduzieren, indem eine erste Vorauswahl aus der Ferne ermöglicht wird.
Für den Käufer ist der Zeitgewinn spürbar. Anstatt einen ganzen Samstag zu blockieren, um vier Wohnungen zu besichtigen, von denen zwei nicht den Erwartungen entsprechen, ermöglicht die virtuelle Besichtigung, ungeeignete Immobilien vor einem physischen Besuch auszuschließen. Digitale Zwillinge von Wohnungen gehen noch weiter, indem sie Volumen, Lichtverhältnisse je nach Tageszeit und manchmal sogar die Akustik modellieren.
Die tatsächliche Auswirkung auf die Anzahl der Besuche wird unter Fachleuten diskutiert. Einige schätzen, dass die virtuelle Besichtigung die physischen Besuche um die Hälfte reduziert, während andere der Meinung sind, dass sie lediglich den Zeitpunkt der Entscheidung verschiebt, ohne die Transaktion selbst zu beschleunigen. Was jedoch sicher scheint, ist, dass die Vorauswahl die Entscheidungsmüdigkeit des Käufers verringert und die physischen Besuche auf bereits vorselektierte Immobilien konzentriert.
Immobilienkredit und Erstellung des Dossiers: Wo die echten Fristen liegen
Der häufigste Engpass beim Immobilienkauf bleibt die Erstellung des Darlehensdossiers. Zwischen der Einreichung des vollständigen Dossiers bei der Bank und dem Erhalt des Darlehensangebots hängt die Frist von der Reaktionsfähigkeit der Institution, der Vollständigkeit des Dossiers und der Jahreszeit ab.
Die Elemente, die den Prozess verlangsamen, sind oft die gleichen:
- Fehlende oder abgelaufene Nachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge), die zusätzliche Anfragen generieren
- Eine im Voraus schlecht eingeschätzte Kreditfähigkeit, die eine Überprüfung des Budgets oder die Anfrage bei einer anderen Institution erforderlich macht
- Die Wartezeit auf die Genehmigung der Kreditversicherung, die einen eigenen Schritt des Darlehens darstellt
- Die internen Fristen der Bank, die je nach Arbeitsbelastung der Kreditanalysten variieren
Ein vollständiges Dossier vorzubereiten, bevor das erste Kaufangebot abgegeben wird, bleibt der direkteste Hebel, um Zeit zu gewinnen. Seine Kreditfähigkeit bei einer Bank oder einem Makler zu simulieren, alle Nachweise in einem digitalen Raum zu sammeln und die Frage der Kreditversicherung im Voraus zu klären: Diese Schritte, die parallel zur Immobiliensuche durchgeführt werden, verhindern, dass man mehrere Wochen nach der Unterzeichnung des Vorvertrags verliert.
Die gesetzliche Frist zwischen dem Vorvertrag und der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bleibt unveränderlich (in der Regel etwa drei Monate). Was variiert, ist die Zeit, die verloren geht, um ein schlecht vorbereitetes Dossier zu vervollständigen. In diesem Punkt zählt die administrative Sorgfalt des Käufers ebenso viel wie die Technologie für die Schnelligkeit der Transaktion.