En derecho español, dar la mitad de su casa a su cónyuge en vida es un acto jurídico regulado que no se confunde con la donación en favor del último sobreviviente. La primera operación transfiere inmediatamente una parte de la propiedad, mientras que la segunda solo produce efectos tras el fallecimiento. Esta distinción condiciona todo lo demás: fiscalidad, destino del bien en caso de divorcio, derechos de los hijos herederos.
Donación inmediata o donación en favor del último sobreviviente: dos mecanismos distintos
La confusión entre estos dos dispositivos sigue siendo frecuente. Dar la mitad de su casa a su cónyuge mediante escritura notarial lo convierte en propietario indiviso desde la firma. El donante queda desposeído de esta parte, de forma definitiva.
La donación en favor del último sobreviviente, por su parte, no transfiere nada mientras ambos cónyuges estén vivos. Organiza la sucesión futura aumentando la parte del cónyuge sobreviviente. En la práctica, si el objetivo es hacer que su pareja entre en la propiedad ahora, solo la donación inmediata responde a esta necesidad.
Un punto merece una atención particular: en caso de divorcio, la donación de parte de la casa al cónyuge realizada de forma inmediata permanece en principio adquirida. El bien donado no reintegra el patrimonio del donante simplemente porque el matrimonio haya terminado. La donación en favor del último sobreviviente, en cambio, se revoca de pleno derecho por el divorcio. Este criterio pesa mucho en la decisión.
Régimen matrimonial y donación de casa: lo que cambia según su situación
El régimen matrimonial determina quién posee qué al inicio, y por lo tanto lo que es posible donar. Bajo el régimen de la comunidad de bienes (el régimen legal por defecto), un bien adquirido durante el matrimonio pertenece a ambos cónyuges. Donar “la mitad” supone entonces verificar si esta mitad pertenece realmente solo al donante.
Un bien propio (adquirido antes del matrimonio o recibido por herencia) pertenece en su totalidad a uno de los cónyuges. En este caso, la donación de la mitad al cónyuge es jurídicamente simple: el donante posee la totalidad, transmite el 50 %.
Bajo un régimen de separación de bienes, cada cónyuge es propietario de lo que ha adquirido. El notario verifica la titularidad real del bien antes de cualquier donación. Si la casa ha sido financiada conjuntamente sin que esto aparezca en la escritura de compra, la situación puede complicarse y requerir un análisis patrimonial previo.
Plena propiedad o desmembramiento
El donante puede transmitir la mitad en plena propiedad o optar por un desmembramiento. En el segundo caso, da la nuda propiedad de su parte mientras conserva el usufructo. El usufructo permite al donante seguir habitando la vivienda o percibir los ingresos por alquiler.
El desmembramiento también reduce la base imponible de la donación, ya que los derechos se calculan sobre el valor de la nuda propiedad sola, que depende de la edad del donante en el momento del acto. Cuanto más joven sea el donante, menor será la nuda propiedad en proporción.
Derechos de los hijos y reserva hereditaria: la trampa de la donación demasiado amplia
Donar la mitad de su casa no plantea dificultades particulares cuando el donante posee otros bienes suficientes para respetar la parte reservada a sus hijos. El problema surge cuando la casa constituye la mayor parte del patrimonio.
Los hijos son herederos reservatarios protegidos por el Código Civil. Su reserva varía según su número:
- Un hijo: la reserva representa la mitad del patrimonio del fallecido
- Dos hijos: la reserva asciende a dos tercios
- Tres hijos o más: la reserva alcanza tres cuartos
Si la donación de la mitad de la casa supera la cuota disponible (la parte de la que el donante puede disponer libremente), los hijos pueden ejercer una acción de reducción en el momento de la sucesión. Esta acción no cuestiona la donación en vida del donante, pero puede obligar al cónyuge donatario a indemnizar a los herederos tras el fallecimiento.
El notario debe evaluar el patrimonio global del donante para medir este riesgo. Cuando la casa representa casi la totalidad de los bienes, existe una tensión real entre la protección del cónyuge y los derechos de los hijos.
Fiscalidad de la donación inmobiliaria entre cónyuges
Las donaciones entre cónyuges se benefician de una reducción específica antes de la aplicación de los derechos de donación. Esta reducción se renueva cada quince años, lo que abre una posibilidad de planificación en el tiempo para las parejas que anticipan.
Más allá de la reducción, los derechos se calculan según un baremo progresivo. El recurso al desmembramiento (donación de la nuda propiedad sola) permite reducir significativamente la base imponible.
Honorarios notariales y coste total
El acto notarial es obligatorio para toda donación que afecte a un bien inmueble. Los gastos incluyen:
- Los honorarios del notario, calculados proporcionalmente al valor del bien donado
- El impuesto de publicidad inmobiliaria
- Los derechos de donación en sí, tras la aplicación de la reducción
- Los gastos de formalidades y de publicación en el servicio de publicidad inmobiliaria
El coste total depende directamente del valor de la parte transmitida y de la elección entre plena propiedad y desmembramiento. Solicitar un presupuesto detallado al notario antes de comprometerse permite evitar sorpresas desagradables.
Estado de la pareja: matrimonio, PACS o convivencia
La donación entre cónyuges en sentido estricto solo concierne a las personas casadas. Las parejas unidas por PACS y los convivientes no acceden al mismo marco jurídico ni a las mismas reducciones fiscales.
Las parejas de PACS se benefician de una reducción para las donaciones, pero el PACS no crea automáticamente derechos sucesorios. Sin testamento, el cónyuge pacsado sobreviviente no hereda nada. La donación inmobiliaria adquiere entonces una importancia aún mayor para las parejas pacsadas que desean protegerse mutuamente.
Para los convivientes, la situación es más desfavorable: la reducción fiscal aplicable es muy baja y la tasa de derechos de donación es notablemente más alta. A veces se contemplan otras estructuras (SCI, tontina), pero implican una complejidad y costos adicionales.
Sea cual sea el estado de la pareja, el primer paso sigue siendo la consulta con un notario. El acto auténtico es la única vía para formalizar una donación inmobiliaria, y el notario es el único profesional habilitado para verificar que la operación respeta los derechos de cada uno, incluidos los de los hijos herederos.
